Nell’epoca della comunicazione tecnologica, e delle relazioni mediate dal web, assistiamo sempre di più allo scomparire del fenomeno delle “comitive”. In termini condominiali questa “evoluzione” tecnologia sembra essere una manna dal cielo.
Condominio: cosa sono le spese personali
Può capitare che l’assemblea condominiale approvando il rendiconto annuale vi faccia rientrare, oltre alle spese condominiali vere e proprie (cioè quelle relative alla gestione, conservazione e manutenzione della cosa comune), anche le spese personali addebitate ai singoli condomini.
L’esempio più ricorrente è quello relativo alle spese legali: l’amministratore agisce giudizialmente nei confronti del condomino moroso rivolgendosi ad un avvocato, e addebita al condomino le spese legali. Un altro esempio è quello in cui il condominio addebita al singolo le spese personali a titolo di sanzione per una violazione del regolamento condominiale oppure di riparazione di un bene condominiale danneggiato.
Ebbene, la giurisprudenza ha più volte chiarito che l’assemblea condominiale non può approvare le spese personali, di natura individuale, imputandole al singolo condomino. L’assemblea ha infatti esclusivamente il potere di deliberare le spese condominiali, riguardanti il condominio e da ripartire tra i singoli secondo le tabelle millesimali e i criteri dettati dal regolamento e/o dalla legge.
Vediamo dunque cosa sono le spese personali e come devono essere gestite in condominio.
Condominio: il vademecum sulle tabelle millesimali
Tabelle millesimali: di cosa si tratta?
La legge, infatti, stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare debba essere espresso in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.)e tale valore sarà stabilito facendo riferimento a particolari coefficienti e parametri riguardanti la metratura (superficie, volume, ecc.) e il posizionamento dell’unità immobiliare (piano, esposizione, ecc.).
Tuttavia, precisa la legge, nell’accertamento di tali valori non si terrà conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
La tabella millesimale sarà presente in allegato al regolamento condominiale, laddove questo sia previsto (ovverosia ove vi siano oltre 10 condomini), oppure potrà essere comunque redatta indipendentemente dalla presenza di un regolamento.
La ripartizione in millesimi non è affatto di poco conto: basti pensare, ad esempio, che il “peso” dei millesimi incide sui quorum necessari per la regolare costituzione dell’assemblea condominiale, sulle maggioranze richieste affinché vengano adottate le delibere assembleari, nonché sulle decisioni riguardanti le parti comuni e la ripartizione delle spese.
Infatti, l’art. 1118 del codice civile, stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
L’art. 1123 c.c., invece, soggiunge che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza saranno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Marciapiedi: se cadi ne risponde il condominio o il comune?
Custodia dei marciapiedi
Ciò posto, per quanto concerne la custodia dei marciapiedi – ivi compresi quelli attigui agli edifici condominiali – per principio generale la giurisprudenza è da tempo attestata nel ritenere che <<gli obblighi di manutenzione dell’ente pubblico proprietario di una strada aperta al pubblico transito, al fine di evitare l’esistenza di pericoli occulti, si estendono ai marciapiedi laterali, i quali fanno parte della struttura della strada, essendo destinati al transito dei pedoni. Ne consegue che del danno cagionato da buche sussistenti sul marciapiede non risponde il condominio dell’antistante stabile, il quale non è pertanto passivamente legittimato nel giudizio promosso ai fini del relativo risarcimento>> (Cass. n. 16226/2005).
Tanto perché l’art. 14 del Codice della strada, ma anche gli artt. 16 e 28 L. n. 2248/1865 e, per quanto concerne i Comuni, l’art. 5 R.D. 2506/1923, dispongono che per assicurare la sicurezza degli utenti della strada, la pubblica amministrazione, quale proprietaria, ha l’obbligo di provvedere alla relativa manutenzione e, se del caso, segnalare qualsiasi situazione di pericolo o di insidia (Cfr.: Cass. n. 5445/2006).
Tuttavia tale custodia può anche far capo a diversi soggetti, a pari o diverso titolo, e ciò avviene quando per gli stessi coesiste il potere di gestione e di ingerenza sul bene che, come visto sopra, rappresenta ai sensi dell’art. 2051 Cc il criterio di imputabilità per i danni cagionati a terzi da cosa in custodia.
Condominio: è possibile adibire il cortile ad area di sgambamento cani?
Oggi sono tantissime le famiglie che hanno deciso di adottare un amico a quattro zampe e, anche in ragione di ciò, nelle città si stanno moltiplicando le aree di sgambamento cani, ovverosia parchi, giardini e altri luoghi verdi in cui tali animali hanno la possibilità di giocare e correre liberamente insieme ai loro simili.
I servizi delle aree di sgambamento
Tali aree hanno il grande vantaggio di contemperare i bisogni e il benessere del cane con il rispetto della legge e della sicurezza dei cittadini e, per poter restare comunque dei luoghi civili, sono dotati di servizi fondamentali, come delle bacheche informative delle regole per il loro corretto utilizzo, delle fontanelle ove gli animali possono abbeverarsi, dei cassonetti ove poter buttare gli escrementi dei cani e, in alcuni casi, anche dei distributori di palette e buste per la loro raccolta.
Le aree per cani in condominio
Nei condomini in cui sono tanti i proprietari che possiedono un cane, potrebbe essere un’idea quella di adibire una parte degli spazi comuni condominiali ad area di sgambamento, ove gli amici a quattro zampe possono correre liberamente e giocare insieme. Oltre a un vantaggio per l’animale, una simile soluzione potrebbe rappresentare un beneficio per tutti coloro che, anziani o con problemi di salute, fanno fatica ad allontanarsi troppo da casa per regalare agli amici a quattro zampe le meritate passeggiatine quotidiane.
Il condominio e la privacy: quali sono le regole da rispettare?
da money.it
Vi sarà capitato molto spesso di chiedervi come vengono trattati i dati personali di ogni singola persona che abita all’interno di un condominio.
Il condominio è un luogo dove convivono numerose persone, per questo motivo le esigenze di privacy e riservatezza devono essere bilanciate con gli ulteriori diritti esistenti relativi ai condomini e ad eventuali terzi.
I dati che sono contenuti negli archivi condominiali infatti possono rivelare importanti e delicate informazioni riguardanti gli abitanti del palazzo.
Proprio per questo motivo il Garante per la protezione dei dati personali ha fornito una breve guida, con i riferimenti pratici e le regole di comportamento per il corretto uso dei dati personali nel condominio.
Vediamo quindi quali sono le responsabilità dell’amministratore condominiale e a quali dati possono accedere i condomini.
Condominio: quali tutele contro gli odori prodotti dal vicino?
“Il mio vicino di casa cucina a pranzo e a cena delle pietanze che producono degli odori fortissimi senza utilizzare alcun accorgimento per ridurli, nonostante le lamentele anche degli altri abitanti del palazzo. Come posso tutelarmi?”
La norma giuridica da prendere come riferimento per casi come questo è rappresentata dall’articolo 844 del codice civile, che si occupa delle immissioni stabilendo che il proprietario del fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e le altre propagazioni simili che derivano dal fondo del vicino a meno che queste, tenuto conto anche della condizione dei luoghi, non superino la normale tollerabilità.
Neve e ghiaccio in condominio: quando chiedere i danni
Non possiamo negare che, negli anni, il cittadino ha assunto un atteggiamento molto smaliziato (se non a volte esagerato) nell’esercizio di propri diritti e nell’approccio col tribunale. Le cause di risarcimento vengono intentate con una facilità estrema tant’è che nel 2008 la Cassazione è dovuta correre ai ripari escludendo la possibilità di chiedere i danni per i fastidi della vita quotidiana (un tacco di scarpa rotto, un’acconciatura dei capelli non adeguata, ecc.) [1]. Un tempo, chi cadeva per strada e riportava una frattura se la prendeva con la sorte; i più arditi richiamavano santi e patroni, lanciando loro ogni tipo di imprecazione. Ma tutto finiva lì. Mio padre mi diceva di parcheggiare lontano dai balconi tutte le volte che nevicava altrimenti, in caso di danni al tettuccio, nessuno mi avrebbe risarcito. Oggi anche una storta alla caviglia finisce in tribunale e se sull’auto finisce una montagna di neve caduta dal tetto l’amministratore è il primo a saperlo. Per forza di cose i tribunali si sono dovuti confrontare anche con i problemi derivanti da neve e ghiaccio in condominio, stabilendo quando chiedere i danni e quali diritti spettano a chi si infortuna o viene danneggiato. In questo articolo faremo una rapida rassegna di quelle che sono state le pronunce più interessanti.
Decreto ingiuntivo del condominio: che fare?
Hai ricevuto un decreto ingiuntivo da parte del condominio perché non hai pagato le quote straordinarie approvate dall’assemblea a maggioranza qualche mese fa. Durante quella famosa riunione ti eri opposto alla ripartizione per come operata dall’amministratore, ritenendo che dette spese non dovessero competere a te o, comunque, ti spettassero in misura inferiore. Hai ritenuto che bastasse votare “no” in assemblea per essere legittimato, un giorno, a contestare eventuali pretese di pagamento. Pretese che ora bussano alla porta sotto forma, appunto, di decreto ingiuntivo del condomino: che fare? Cosa puoi contestare per opporti all’atto giudiziario? Sul punto si è pronunciata di recente la Cassazione [1] che, in realtà, non ha fatto altro che ribadire un concetto già noto in precedenza. Vediamo dunque cosa hanno detto i giudici supremi in merito alle possibili contestazioni che il condomino moroso può sollevare contro una richiesta di pagamento dell’amministratore.
Conviene divorziare o restare separati?
Divorziare o restare separati: un dubbio che si può porre solo chi è, sostanzialmente, il buoni rapporti con l’ex coniuge e non intende contrarre un nuovo matrimonio. Una situazione di stand by in cui i coniugi restano separati ma non procedono al successivo divorzio implica infatti il mantenimento del vincolo coniugale e di alcuni obblighi come quello di mantenimento e di successione. Insomma, separazione e divorzio sono due situazioni completamente diverse perché solo con quest’ultima cessa ogni legame tra marito e moglie. Ci sono però una serie di diritti che anche col divorzio non vengono meno, come ad esempio il diritto a percepire una parte del Tfr maturato dall’ex coniuge o una quota della pensione di reversibilità. Altri diritti invece restano in vita solo durante la separazione e cessano definitivamente col divorzio. Impossibile dire a priori, quindi, se conviene divorziare o restare separati perché su tale scelta incidono una serie di variabili (l’età dei coniugi, l’eventuale addebito, l’autosufficienza economica da parte di entrambi, ecc.). Ecco perché, in questo articolo ci limiteremo ad indicare quali conseguenze comporta, per ognuno di questi diritti, la separazione e il divorzio lasciando poi la valutazione sulla convenienza tra l’una e l’altra strada al lettore.