Pubblicato il

Che fare se il condominio ti impedisce i lavori

da laleggepertutti.it

Hai intenzione di fare dei lavori all’interno del tuo appartamento. Magari vuoi chiudere una parte del balcone con delle lastre di vetro e realizzare un lavatoio o una piccola veranda. Per avere un doppio accesso al tuo appartamento hai deciso di bucare una parete del pianerottolo e metterci una seconda porta di ingresso. Oppure vuoi installare un montapersone che consenta, a tua madre ormai invalida, di salire i cinque gradini che dal portone portano all’ascensore. Hai fatto presente le tue necessità durante l’ultima riunione di condominio ma ci sono alcuni proprietari che si oppongono. Hai anche provato a presentare i progetti in Comune per chiedere l’autorizzazione ma lì ti hanno detto che senza il verbale con il consenso dell’assemblea  non possono darti il nulla osta. Che fare se il condominio ti impedisce i lavori? Se ti senti ormai chiuso in un circolo vizioso e non sai come uscirne, ci sono buone notizie per te: la soluzione è molto più semplice di quello che credi. Se hai la pazienza di leggere le righe che seguono cercheremo di spiegarti come difenderti dal veto dei condomini del tuo palazzo e come procedere ugualmente a eseguire le opere sia all’interno della tua casa, sia sulle parti comuni dell’edificio.

continua a leggere

Pubblicato il

Regolamento europeo privacy e condominio: cosa c’è da sapere

da idealista.it

Il 25 maggio è entrato in vigore il Gdpr, il nuovo regolamento europeo in materia di trattamento dei dati personali. Ma quali saranno gli effetti della nuova normativa sui condomini e su chi ci abita. A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Dal 25 maggio chiunque effettua operazioni “con o senza l’ausilio di processi automatizzati” su dati personali, è soggetto alla norma e alla sua applicazione.

L’amministratore di condominio utilizza necessariamente i dati dei condomini e di chiunque detiene un diritto reale o di godimento di un immobile presente all’interno del condominio, e svolge ogni giorno operazioni sui dati personali per gestire il bene comune.

Pertanto dovrà preoccuparsi di rispettare il regolamento in ogni sua parte tenuto conto della responsabilità e risarcimento del danno (art. 82 Reg. UE 2016/679) e delle sanzioni (artt. 83-84 Reg. UE 2016/679).

Ma le incombenze del GDPR (General Data Protection Regolation) sono a carico del condominio o dell’amministratore?

Per rispondere a questa domanda ricordiamo quanto stabilito dal Garante con provvedimento del 18 maggio del 2006 doc. Web n. 1297626.

Il Condominio è riconosciuto come “Titolare del trattamento dei dati” cioè colui che assume “le decisioni in ordine alle finalità, alle modalità del trattamento di dati personali e agli strumenti utilizzati, ivi compreso il profilo della sicurezza” (art. 4 c. 2 lett. f D.Lgs 196/2003).L’amministratore può essere nominato in veste di responsabile del trattamento ai sensi degli artt. 4, comma 1, lett. g), e 29 D.Lgs 196/2003 vale a dire colui che per conto del titolare svolge i compiti assegnati utilizzando i dati personali raccolti dal titolare secondo determinate finalità.

Quindi già dal 2006 il Garante chiariva i compiti, i ruoli e le incombenze per il trattamento dei dati nel mondo condominiale.

In questi anni c’è stata poca preoccupazione e attenzione da parte degli amministratori di condominio anche se sono diversi i provvedimenti del Garante che hanno coinvolto la categoria.

Con il GDPR, l’approccio al trattamento dei dati cambia e non può più essere trascurato questo aspetto. Il Titolare del trattamento dei dati rimane il Condominio che per sua natura, non essendo dotato e organizzato con struttura propria, demanda all’amministratore, quale professionista esterno, quasi tutti i trattamenti.

A differenza del D. Lgs 196/2003, che come da comunicazione del Consiglio dei Ministri n. 75 del 21 marzo 2018 verrà abrogato a far data dal 25 maggio 2018 e ” la nuova disciplina in materia sarà rappresentata principalmente dalle disposizioni del ..….

Regolamento immediatamente applicabili e da quelle recate dallo schema di decreto volte ad armonizzare l’ordinamento interno al nuovo quadro normativo dell’Unione Europea in tema di tutela dellaprivacy”, il Regolamento UE 2016/679 amplia le responsabilità e i doveri del titolare e del responsabile del trattamento. In particolare il titolare, condominio, (art. 24 Reg.

UE 2016/679), attraverso l’assemblea e/o il suo legale rappresentante, dovrà, a seconda del contesto e delle finalità dei trattamenti, valutare i rischi per i diritti e le libertà delle persone fisiche mettendo in atto misure tecniche e organizzative adeguate per garantire e dimostrare il rispetto del Regolamento.

continua a leggere

Pubblicato il

Condominio, quali poteri ha l’assemblea contro chi non paga?

da ilsalvagente.it

Se nel palazzo ci sono condomini morosi, l’amministratore ha l’obbligo di informare i condomini delle morosità e delle azioni intraprese?

Il punto 9 del comma 1 dell’articolo 1130 del codice civile stabilisce che l’amministratore è tenuto a “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”. Deve, quindi, indicare le morosità nel bilancio, ma non informare i condomini dello stato dei pagamenti, a meno che non siano gli stessi condomini a richiederlo. Il comma 9 dell’art. 1129 lo obbliga poi ad avviare azioni giudiziarie per il recupero delle somme dovute dai morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso.

continua a leggere

Pubblicato il

Condominio: via libera ai contributi per chi non riesce a pagare l’affitto

da studiocataldi.it

Al via l’erogazione dei contributi a favore degli inquilini morosi che, per perdita o riduzione intervenuta del reddito non riescono più a far fronte al canone di locazione. Il fondo ammonta a 45,84 milioni di euro e il decreto del ministero delle infrastrutture di concerto con quello dell’economia e delle finanze, per il riparto tra le regioni, ha ricevuto l’ok in questi giorni dalla conferenza unificata. Lo ha reso noto il ministero

Cos’è il Fondo per la Morosità incolpevole

Il fondo per morosità incolpevole, istituito con dl n. 102/2013, è uno strumento di sostegno per le categorie sociali più deboli e consiste nell’erogazione di contributi a favore di coloro che, a causa della perdita o della consistente riduzione del reddito del nucleo familiare sono impossibilitati a pagare il canone di locazione della propria abitazione.

Si tratta, si legge nella nota del Mit, “di uno strumento a forte valenza sociale da intendere come ammortizzatore, che facilita il pagamento dei canoni di locazioneriducendo, al contempo, il fenomeno della morosità”.

Le risorse del fondo, ammontanti quest’anno a 45,84 milioni, vengono ripartite con decreto del Ministero dei trasporti (di concerto con quello dell’economia), sentita la Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e Bolzano, tra le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano.

Per cui, il ministero non distribuisce direttamente i fondi ai cittadini ma ripartisce le risorse alle regioni, le quali, a loro volta, le ripartiscono ai comuni in base alle esigenze.

continua a leggere

 

Pubblicato il

Pignoramento condomino moroso

da laleggepertutti.it

Non hai pagato le quote di condominio; sono diversi mesi che ti è arrivata la diffida dell’amministratore con cui ti veniva intimato il versamento degli oneri calcolati in base ai tuoi millesimi, ma da allora non hai saputo più nulla. Ti chiedi se questo silenzio sia dovuto all’inerzia, all’indifferenza, alla lentezza delle pratiche di riscossione o se sia piuttosto premonitore di conseguenze ben peggiori come, ad esempio, un’azione legale nei tuoi confronti.

Ciò che temi è che, sul più bello, ti possa arrivare una ingiunzione di pagamento o, peggio, un pignoramento dello stipendio o della stessa casa. Il tuo scopo è certo quella di tirarla alle lunghe il più possibile, magari sperando in una prescrizione per il decorso del tempo, ma dall’altro lato non vuoi rischiare di pagare il doppio di quella che era l’iniziale cifra. Dovresti essere un avvocato per aver chiara la situazione e la tua condizione di debitore; in alternativa puoi leggere attentamente questo articolo in cui ti spiegheremo, per filo e per segno, quali sono le procedure legali che si possono attivare nei confronti di chi non paga le quote condominiali e come avviene il pignoramento del condomino moroso.

continua a leggere

Pubblicato il

Convocazione di un condomino residente all’estero

da condominioweb.com

e uno dei condòmini è residente all’estero, quanto tempo prima dello svolgimento dell’assemblea bisogna comunicargli l’avviso di convocazione?

Questa, nella sostanza, la domanda che ci viene fatta da un nostro lettore, giovane amministratore di condominio, riguardo ad un caso che gli è capitato di affrontare.

La questione è sicuramente interessante e per chi è addentro alla materia delle comunicazioni/notificazioni, sicuramente foriera di qualche dubbio, posto che in ambito processuale le differenze esistono.

Entriamo nel dettaglio.

Comunicazione dell’avviso di convocazione

Com’è noto la materia è stata oggetto di rimaneggiamento ad opera della legge n. 220 del 2012, la così detta riforma del condominio.

Come ed entro quali termini va comunicato l’avviso di convocazione?

L’art. 66 delle disposizioni di attuazione specifica che il documento in esame dev’essere comunicato:

  • a mezzo raccomandata;
  • per fax;
  • via p.e.c.;
  • tramite consegna a mani.

=> Avviso di convocazione dell’assemblea in caso di assenza del condomino.

Quanto al termine, è specificato che l’avviso dev’essere comunicato entro cinque giorni dallo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.

La giurisprudenza – ormai consolidata – ha chiarito che per comunicazione bisogna intendere ricezione dell’avviso di convocazione entro il termine indicato.

Quanto al conteggio, anche qui è pacifico che si tratti di giorni non liberi, ossia che nel computo non va considerato il giorno di ricezione, ma si deve conteggiare quello di svolgimento in prima convocazione.

Esempio: ricevo la convocazione il giorno 1, il conteggio inizia dal giorno 2, allora l’avviso di convocazione sarà tempestivo se la prima convocazione è indetta non prima del giorno 6.

Quanto al concetto di ricezione, anche qui non vi sono dubbi. Come ha più volte affermato la Suprema Corte di Cassazione, la ricezione si dà per avvenuta, se non avvenuta in mani proprie del destinatario o di un suo delegato, al momento della immissione nella cassetta postale dell’avviso di giacenza del plico (così, tra le tante, Cass. 6 ottobre 2016 n. 23396), addirittura non considerandosi la circostanza che poi il plico sia reso immediatamente disponibile.

continua a leggere

Pubblicato il

Condominio senza colpe per chi scivola sulle scale

da italiaoggi.it

Il condomino che scivola sulle scale a causa di una macchia di olio non deve essere risarcito dal condominio, trattandosi di un fatto che esula dalla responsabilità di quest’ultimo e non può essere né previsto né evitato. Questa la decisione della Corte di cassazione contenuta nella recente sentenza della terza sezione civile n. 10154 dello scorso 27 aprile 2018.

Il caso concreto. Nella specie un condomino aveva chiamato in giudizio il proprio condominio, in persona dell’amministratore, per sentirlo condannare al risarcimento dei danni patiti a seguito di una brutta caduta rimediata cadendo sulle scale a causa della presenza di sostanze oleose presenti sul pavimento. Il condominio si era però costituito nel procedimento per contestare la fondatezza della domanda e, in ogni caso, aveva chiesto di essere autorizzato a chiamare a sua volta in giudizio la propria compagnia assicuratrice per essere manlevato in caso di condanna. L’autorizzazione alla chiamata del terzo era stata concessa e la compagnia assicuratrice, nel costituirsi nella causa, si era associata alla richiesta di rigetto della domanda di risarcimento, deducendone l’infondatezza. Il tribunale, istruita la causa, aveva quindi respinto la domanda del condomino attore, compensando tuttavia fra le parti le spese di lite.

Quest’ultimo aveva quindi provveduto ad appellare la sentenza, riproponendo la propria richiesta di risarcimento e nel giudizio di secondo grado avevano provveduto a costituirsi sia il condominio che la compagnia assicuratrice. Anche la Corte di appello aveva però giudicato infondata detta domanda e aveva condannato l’appellante al rimborso alle parti appellate delle spese di quel grado del giudizio. Di qui la decisione del condomino di presentare ricorso in Cassazione. Dinanzi alla Suprema corte aveva quindi resistito con controricorso il solo condominio, mentre la società di assicurazioni non aveva svolto attività difensiva.

continua a leggere

 

Pubblicato il

Condomino non paga: si può staccare l’acqua?

da money.it

Non sempre è vietato staccare l’acqua al condomino che non paga: sebbene si tratti di un bene essenziale al moroso può essere sospesa l’erogazione del servizio idrico.

A dare nuove indicazioni sulla gestione della complessa vita di condominio è il Tribunale di Bologna che, con l’Ordinanza pubblicata il 3 aprile 2018, ha stabilito che non sempre è vietato staccare l’acqua al condomino che non paga la propria quota.

Nel caso di mancato pagamento dei consumi effettuati per più di sei mesi il condominio è autorizzato alla sospensione della fornitura di acqua e riscaldamento: le tutele introdotte dal DPCM del 26 agosto 2016, ovvero l’erogazione di un minimo di acqua anche ai condomini morosi, si applicano esclusivamente ai soggetti con documentato stato di disagio economico e sociale.

Un’interpretazione restrittiva della legge che ammette la possibilità di lasciare letteralmente a secco il condomino che non paga l’acqua e che non onora i propri debiti per più di sei mesi.

continua a leggere 

 

Pubblicato il

Vano scala e condominio sicuro: cosa c’è da sapere

da lavorincasa.it

La casa è certamente il luogo per eccellenza in cui vogliamo sentirci sicuri, o almeno così dovrebbe essere. Molto spesso, accade che si abbia estrema cura degli interni delle nostre abitazioni ma poca attenzione all’esterno, soprattutto per chi abita in condominio.

Ogni condominio, infatti, racchiude una serie di potenziali pericoli per la sicurezza di chi ci vive o lavora, legati agli impianti, alla salubrità dell’acqua, alle componenti elettriche che non posso essere trascurati né ignorati.

I beni comuni condominiali

I beni comuni sono le parti che compongono il contenitore condominio e delle quali gli abitanti ne detengono la proprietà, nel rispetto dei millesimi di proprietà, ovvero:

  1. il suolo su cui sorge l’edificio e sue pertinenze;
  2. le fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti;
  3. le scale condominiali, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi;
  4. i portici, cortili, giardini;
  5. le facciate;
  6. i locali per i servizi comuni, cioè la portineria, gli stenditoi, le lavanderie, i locali contatori, i sottotetti.

Questi beni, indipendentemente dal loro utilizzo, si usurano nel tempo.
Tutti gli immobili, infatti, anche se realizzati a regola d’arte e con ottimi materiali, sono soggetti a un processo di deterioramento che se non contrastato con controlli e interventi periodici può compromettere l’efficienza degli stessi e la sicurezza di chi ci abita.

Per rendere più vicino a noi il concetto di usura delle parti comuni possiamo pensare al numero di volte in cui il portone di ingresso viene aperto e chiuso nell’arco di una sola giornata o a quante volta venga utilizzato l’interruttore della luce delle scale. L’unica soluzione per contrastare il degrado naturale dei materiali da costruzione e l’usura a cui è sottoposto il manufatto edilizio risiede quindi in una corretta e periodica manutenzione.

continua a leggere

 

Pubblicato il

Consumi acqua condominio, quali regole? Come si ripartiscono?

da lentepubblica.it

L’oggetto della richiesta al tribunale consiste nella richiesta di “modifica del Regolamento Condominiale, nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese afferenti i consumi di acqua nel condominio, previo accertamento della lesività dei diritti dei condomini.

 

Le spese relative all’erogazione di acqua potabile sarebbero aumentate in misura rilevante. Per questo i condomini hanno chiesto disporsi la sostituzione dell’art 8 del regolamento condominiale – il quale stabilisce che il criterio di riparto delle spese relative all’impianto di acquedotto ed al consumo di acqua potabile è quello dei millesimi – con altro criterio di riparto delle spese che tenga conto della diversa destinazione d’uso delle unità occupate.

 

Ciò nonostante, il Tribunale dispone che tale domanda è del tutto inammissibile. Il regolamento condominiale, che nel caso di specie ha natura contrattuale in quanto predisposto dall’originario unico proprietario, menziona espressamente alla clausola 8 il criterio di ripartizione delle spese afferenti i consumi di acqua oggetto dell’odierna contestazione.

 

Non rientra nel potere dell’autorità giudiziaria quello di modificare il regolamento condominiale ed i criteri di riparto ivi stabiliti, non potendosi superare la volontà dell’assemblea dei condomini, che è sovrana.

 

Questo nei casi di contatore condominiale unico. Qualora l’edificio si avvalesse invece di «contatori a discarica», ossia di apparecchi che segnano il consumo di ogni singolo appartamento, si eviterebbero discriminazioni con una misurazione puntuale dei consumi. In tal caso sarebbero gli stessi contatori a segnare quanto ogni singolo proprietario deve pagare per il consumo idrico fatto.