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Vano scala e condominio sicuro: cosa c’è da sapere

da lavorincasa.it

La casa è certamente il luogo per eccellenza in cui vogliamo sentirci sicuri, o almeno così dovrebbe essere. Molto spesso, accade che si abbia estrema cura degli interni delle nostre abitazioni ma poca attenzione all’esterno, soprattutto per chi abita in condominio.

Ogni condominio, infatti, racchiude una serie di potenziali pericoli per la sicurezza di chi ci vive o lavora, legati agli impianti, alla salubrità dell’acqua, alle componenti elettriche che non posso essere trascurati né ignorati.

I beni comuni condominiali

I beni comuni sono le parti che compongono il contenitore condominio e delle quali gli abitanti ne detengono la proprietà, nel rispetto dei millesimi di proprietà, ovvero:

  1. il suolo su cui sorge l’edificio e sue pertinenze;
  2. le fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti;
  3. le scale condominiali, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi;
  4. i portici, cortili, giardini;
  5. le facciate;
  6. i locali per i servizi comuni, cioè la portineria, gli stenditoi, le lavanderie, i locali contatori, i sottotetti.

Questi beni, indipendentemente dal loro utilizzo, si usurano nel tempo.
Tutti gli immobili, infatti, anche se realizzati a regola d’arte e con ottimi materiali, sono soggetti a un processo di deterioramento che se non contrastato con controlli e interventi periodici può compromettere l’efficienza degli stessi e la sicurezza di chi ci abita.

Per rendere più vicino a noi il concetto di usura delle parti comuni possiamo pensare al numero di volte in cui il portone di ingresso viene aperto e chiuso nell’arco di una sola giornata o a quante volta venga utilizzato l’interruttore della luce delle scale. L’unica soluzione per contrastare il degrado naturale dei materiali da costruzione e l’usura a cui è sottoposto il manufatto edilizio risiede quindi in una corretta e periodica manutenzione.

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Consumi acqua condominio, quali regole? Come si ripartiscono?

da lentepubblica.it

L’oggetto della richiesta al tribunale consiste nella richiesta di “modifica del Regolamento Condominiale, nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese afferenti i consumi di acqua nel condominio, previo accertamento della lesività dei diritti dei condomini.

 

Le spese relative all’erogazione di acqua potabile sarebbero aumentate in misura rilevante. Per questo i condomini hanno chiesto disporsi la sostituzione dell’art 8 del regolamento condominiale – il quale stabilisce che il criterio di riparto delle spese relative all’impianto di acquedotto ed al consumo di acqua potabile è quello dei millesimi – con altro criterio di riparto delle spese che tenga conto della diversa destinazione d’uso delle unità occupate.

 

Ciò nonostante, il Tribunale dispone che tale domanda è del tutto inammissibile. Il regolamento condominiale, che nel caso di specie ha natura contrattuale in quanto predisposto dall’originario unico proprietario, menziona espressamente alla clausola 8 il criterio di ripartizione delle spese afferenti i consumi di acqua oggetto dell’odierna contestazione.

 

Non rientra nel potere dell’autorità giudiziaria quello di modificare il regolamento condominiale ed i criteri di riparto ivi stabiliti, non potendosi superare la volontà dell’assemblea dei condomini, che è sovrana.

 

Questo nei casi di contatore condominiale unico. Qualora l’edificio si avvalesse invece di «contatori a discarica», ossia di apparecchi che segnano il consumo di ogni singolo appartamento, si eviterebbero discriminazioni con una misurazione puntuale dei consumi. In tal caso sarebbero gli stessi contatori a segnare quanto ogni singolo proprietario deve pagare per il consumo idrico fatto.

 

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Come ripartire il compenso dell’amministratore condominiale

da fiscoetasse.com

Secondo quale criterio si suddividono tra i condòmini le spese relative al compenso dell’amministratore?

Molti sono gli elementi da tenere in considerazione per poter dare una risposta:

  • in base alla proprietà
  • in base all’uso

tenendo conto che l’attività dell’amministratore è svolta nell’interesse comune.

Poi bisogna considerare l’immobile dato in locazione o quello detenuto in qualità di usufrutturario, ricordando che dopo la riforma la responsabilità tra usufruttuario e nudo proprietario è in solido.

Ma vediamo nel dettaglio:

Criteri legali di riparto delle spese in condominio

Ricordiamo che i criteri previsti dalla legge con riferimento al riparto delle spese condominiali sono quello “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione“, e quello in “proporzione dell’uso che ciascuno può farne“; il primo si applica alle “spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza”, mentre il secondo  per le “cose destinate a servire i condomini in misura diversa”; inoltre, nel caso di condominio parziale, cioè “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” (v. art. 1123 c.c.).

L’attività dell’amministratore è un servizio esercitato nell’interesse comune

L’attività dell’amministratore costituisce senz’altro un servizio svolto nell’interesse comune.
In qualità di mandatario, egli gestisce il condominio nell’interesse di tutti: come si evince dai compiti conferitigli dalla legge (v. in particolare artt. 1129 e 1130 c.c) l’attività dell’amministratore di condominio è in ultima analisi sostanzialmente deputata alla gestione e tutela delle parti comuni.
Inoltre, nello svolgimento delle proprie competenze, l’amministratore agisce in nome e per conto di tutti.
Dunque, non v’è alcun dubbio che la sua opera riguardi l’interesse comune.
Pertanto, il riparto della spesa dovrà essere effettuato in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (ex art. 1123 co.1, c.c.), salvo una diversa convenzione, la quale deve essere assunta dai condòmini all’unanimità.

Riparto del compenso dell’amministratore e locazione

L’art. 9 L. 392/1978 (Legge intitolata “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”) non include il compenso dell’amministratore tra gli oneri che spetta al conduttore pagare.
Nel caso in cui l’unità immobiliare sia locata, dunque, nel silenzio della legge, secondo la giurisprudenza il pagamento spetta al locatore.

Riparto compenso amministratore e usufrutto

Nel caso sull’immobile sia stato costituito diritto di usufrutto, il riparto sarà quello indicato dagli artt. 1004 e 1005 c.c.: il compenso sarà dunque dovuto dall’usufruttuario per quanto concerne la gestione e la manutenzione ordinaria e non per la manutenzione straordinaria. Salvo, però, a parere di chi scrive, egli non abbia votato per l’esecuzione di alcuni interventi di carattere straordinario, come ammesso, a seguito dalla riforma dall’art. 67, co. 7, Disp. att. e trans. c.c. In tal caso, sempre secondo chi scrive, salvo il rimborso previsto dalle norme richiamate dall’art. 67, co. 7 (artt. 1006, 985 e 986 c.c.), le spese dovranno essere poste in capo all’usufruttuario.
Per quanto complicato, in realtà si tratta di un falso problema, giacchè dopo la riforma usufruttuario e nudo proprietario sono oggi responsabili in solido verso il condominio.
Infine, ricordiamo che nel caso di condominio parziale troverà applicazione anche  per il compenso dell’amministratore l’art. 1123, co.3: dunque, nel caso di attività svolta nel solo interesse del condominio parziale (ad es. attività straordinaria per manutenzione straordinaria), le spese andranno ripartite solo tra i condomini interessati.”

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Auto danneggiata in sosta: come ottenere il risarcimento

da motorionline.com

Gli incidenti o i danneggiamenti possono avvenire anche a vettura ferma e in una grande città accadono spesso. Ecco come ottenere un indennizzo dalla propria assicurazione

Chi possiede un’auto sa bene che gli inconvenienti non capitano soltanto in strada o in autostrada, ma possono avvenire anche a vettura ferma. Qualche esempio? Un automobilista distratto vi danneggia la macchina uscendo in modo maldestro da un parcheggio, oppure (nei casi peggiori) vi ritrovate la carrozzeria tutta rigata, le gomme tagliate o i vetri in frantumi.

Purtroppo si tratta di casi frequenti e che in una grande città (dove magari, non disponendo di un box auto, si parcheggia fuori) accadono più spesso rispetto a un piccolo paese. A questo punto è doveroso chiedersi: come si può fare per ottenere un indennizzo dalla propria assicurazione?

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Tutti i diritti e gli obblighi previsti dalla legge sulle unioni civili

da huffingtonpost.it

Il testo approvato mercoledì 11 maggio 2016 con 372 sì, 51 no e 99 astenuti si compone di un articolo unico che detta due distinte discipline: la prima regolamenta le unioni civili tra persone dello stesso sesso, la seconda introduce una normativa sulle convivenze di fatto, che può riguardare sia coppie dello stesso sesso che eterosessuali.

La legge nasce dal disegno di legge – prima firmataria la senatrice Monica Cirinnà – intitolato “Regolamentazione delle unioni civili tra persone dello stesso sesso e disciplina delle convivenze”.

L’unione civile tra persone dello stesso sesso è qualificata come specifica formazione sociale ai sensi degli articoli 2 e 3 della Costituzione – relativi, rispettivamente, ai diritti inviolabili dell’uomo e all’uguaglianza dei cittadini senza distinzione di sesso e alla pari dignità sociale dei cittadini senza distinzione di sesso – recependo così le indicazioni della sentenza della Corte Costituzionale n. 138 del 2010.

Le parti dell’unione civile possono assumere, per la durata dell’unione, un cognome comune e assumono una serie di diritti e doveri quali l’obbligo reciproco all’assistenza morale e materiale, alla coabitazione e alla contribuzione, ciascuna in relazione alle proprie sostanze e alla propria capacità di lavoro, ai bisogni comuni. In mancanza di diversa convenzione patrimoniale, si assume il regime patrimoniale della comunione dei beni.

I diritti che si acquisiscono con l’unione civile. Diritti patrimoniali, diritti in materia di successione come la legittima, diritto al mantenimento e agli alimenti in caso di scioglimento dell’unione civile, diritto alla pensione di reversibilità, diritto al ricongiungimento familiare e alla cittadinanza italiana per lo straniero unito civilmente, diritti in materia di trattamenti pensionistici, assicurativi e previdenziali, diritto a tutte le prerogative in materia di lavoro.

Le parti dell’unione civile hanno, inoltre, diritto di ricevere informazioni sullo stato di salute dell’altra parte, di decisione in caso di incapacità, nonché in caso di decesso sulla donazione di organi, sul trattamento del corpo e le celebrazioni funerarie.

Assegni familiari e disposizioni fiscali. Alle parti dell’unione civile tra persone dello stesso sesso sono riconosciuti diritti relativi agli assegni familiari e a tutte le disposizioni fiscali, alla disciplina sui carichi di famiglia, alle imposte di successione e donazione, all’impresa familiare, alle numerose norme del codice civile in materia di contratti, prescrizione e altro, alle graduatorie per l’assegnazione degli alloggi popolari, ai punteggi per i concorsi e i trasferimenti, al trattamento dei dati personali, all’amministrazione di sostegno e alla legge 5 febbraio 1992, n. 104 e, infine, ai diritti in materia penitenziaria.

“Coniuge”, “moglie”, “marito”. È disposto, inoltre, che, fatte salve le disposizioni del codice civile non richiamate espressamente e fatta salva la disposizione di cui alla legge n. 184 del 4 maggio 1983, le disposizioni contenenti le parole “coniuge”, “coniugi”, “marito” e “moglie”, ovunque ricorrano nelle leggi, nei decreti e nei regolamenti, si applicano anche alla parte della unione civile tra persone dello stesso sesso. Resta fermo, però, quanto previsto e consentito in materia di adozione dalle norme vigenti.

Impedimenti per costituire una unione civile sono: la sussistenza di un vincolo matrimoniale o di un’unione civile tra persone dello stesso sesso, l’interdizione per infermità di mente, la sussistenza di rapporti di affinità o parentela, la condanna definitiva di un contraente per omicidio consumato o tentato nei confronti di chi sia coniugato o unito civilmente con l’altra parte.

Come si scioglie l’unione civile. L’unione civile si scioglie con la manifestazione di volontà delle parti, anche disgiunta, dinanzi all’ufficiale dello stato civile. In tal caso la domanda di scioglimento dell’unione civile è proposta decorsi tre mesi dalla data di manifestazione di volontà di scioglimento dell’unione.

In caso di rettificazione anagrafica di sesso, qualora i coniugi abbiano manifestato la volontà di non sciogliere il matrimonio o di non cessarne gli effetti civili, consegue l’automatica instaurazione dell’unione civile tra persone dello stesso sesso.

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Risarcimento precari pubblica amministrazione: ultime sentenze e novità

da laleggepertutti.it

Lo avevamo già preannunciato in Precari e Corte Europea: al via i maxirisarcimenti i precari della Pa devono essere risarciti ed i responsabili sanzionati. Al momento, niente stabilizzazione obbligatoria, ma i risarcimenti devono essere effettivi e, dunque, molto più elevati rispetto al passato. A sancirlo è stata la Corte Europea con una recentissima sentenza, alla quale i Tribunali italiani, fortunatamente, stanno già cominciando ad adeguarsi.

Sul punto, si segnala una recentissima sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore resa in favore di un lavoratore precario della scuola (Ata) contro il Miur.  Ebbene, con la sentenza in commento, il giudice (Dott. Mancuso), dopo ben 17 pagine di serrate e  prestigiose riflessioni giuridiche e normative di matrice nazionale ed europea,  ha accolto le domande del lavoratore. Ciò posto, il Miur è stato condannato a risarcire il ricorrente del danno subito computato in 12 mensilità dell’ultima retribuzione globale di fatto ed a corrispondere, in favore del lavoratore precario, tutte ledifferenze retributive maturate in ragione dell’anzianità di servizio, oltre interessi, per un ammontare complessivo di circa 70mila euro.

Via, dunque, ai maxirisarcimenti per i precari del pubblico impiego.

Precari: come ottenere il maxirisarcimento

Chi ha subito per mesi o addirittura per anni l’illegittima precarizzazione della propria condizione lavorativa, dovrebbe senz’altro ricorrere al giudice del lavoro per ottenere il risarcimento del danno subito. La domanda di risarcimento va presentata con apposito ricorso. Nel ricorso è necessario dimostrare l’abuso subito; dovranno, quindi, essere depositati tutti i contratti a termine conclusi nel corso degli anni e tutte le prove attestanti l’illegittima precarizzazione sofferta. Oltre a questa documentazione, è molto importante depositare dei conteggi, vale a dire una sorta di perizia di parte sulle somme percepite dal lavoratore precario nel corso del tempo. Ciò è indispensabile al fine di ottenere anche la restituzione di tutte le differenze retributive maturate. Il consiglio, pertanto, è quello di rivolgersi ed affidarsi a legali molto esperti della materia.

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Ecco come riqualificare il condominio a costo zero

da ilsole24ore.com

Riqualificare il condominio a costo zero, sommando sconti fiscali e risparmi energetici. Grazie soprattutto alla nascita di consorzi, nei quali saranno coinvolti istituti di credito e società di servizi energetici, che offriranno ai cittadini pacchetti «chiavi in mano». Si tratta di un mercato enorme, potenzialmente di oltre un milione di condomìni: se consideriamo che almeno un decimo ha urgente bisogno di effettuare la riqualificazione energetica con un costo medio di circa 300-350mila euro per edifici di medie dimensioni (circa 20 appartamenti), in 2-3 anni il potenziale è di almeno 30-35 miliardi, di cui il 6,5% all’anno a carico dell’erario.

È la quadratura del cerchio, per consentire finalmente lo sblocco del mercato della cessione dei crediti relativi agli interventi in casa. Il veicolo è una circolare dell’agenzia delle Entrate, annunciata venerdì scorso dal vice ministro dell’Economia Enrico Morando e attesa a giorni, per chiarire alcuni aspetti procedurali e regolatori legati alla portabilità che, finora, avevano impedito di sbloccare definitivamente un grosso volano di mercato edilizio-impiantistico con effetti importanti sull’autonomia energetica del nostro Paese.

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Rumori in condominio: spetta all’amministratore intervenire?

da investireoggi.it

In merito alle liti per i rumori in condominio ci scrivono spesso condomini o affittuari. Questa volta invece a chiedere consulenza è un amministratore di condominio, chiamato a gestire questa problematica. Quali sono le competenze e le responsabilità dell’amministratore di condominio per i rumori tra vicini di casa? Cambiano le regole a seconda che si tratti di liti tra condomini privati o di un’attività commerciale al piano terra del condominio che arreca disturbo? Partiamo dalla lettera di Eleonora N., amministratrice di alcuni condomini a Pescara: “In uno dei condomini che amministro i rapporti tra due vicini di casa sono molto tesi per via dei rumori molesti, soprattutto la domenica mattina; nell’altro le discussioni vedono invece i condomini schierati contro la palestra al piano terra, aperta 24 ore. E’ mio compito risolvere queste discussioni o dovrebbe essere instaurato un giudizio legale?”.

Rumori in condominio: cosa può o deve fare l’amministratore?

Quando si ha un problema in condominio di istinto il primo step per cercare di risolverlo è portarlo all’attenzione dell’amministratore. Questa però è una prassi non corretta, sebbene diffusa: l’amministratore di condominio infatti non è tenuto a fare da arbitro delle liti tra i condomini. A meno che quindi il regolamento di condominio non preveda espressamente limiti di orario ai rumori (perché il compito di far rispettare il regolamento gli viene attribuito dal codice civile), l’amministratore non può chiedere l’interruzione di quelle che sono considerate molestie acustiche. Che si tratti di schiamazzi, di musica, di neonati che piangono, di cani che abbaiano, di tacchi in casaetc. insomma sono tutte questioni che non competono all’amministratore.

Il condomino che reputa di subire immissioni acustiche oltre il limite della normale tollerabilità, dovrà quindi fare un esposto attenendo eventuali verifiche fonometriche che confermino la legittimità della pretesa e tentare così di ottenere un risarcimento dei danni. Più difficile che la condotta abbia rilevanza penale (ovvero che i rumori in condominio siano considerati reato): occorre infatti che i rumori molestino un numero indeterminato di persone, quindi che siano udibili anche all’esterno dell’edificio.

 

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“Conosciamo i nostri doveri” in condominio: rispettare le tabelle millesimali

da laleggepertutti.it

Allegate al regolamento di condomini vi sono le tabelle millesimali che indicano il valore di ogni singolo appartamento. Tale valore non è proporzionale solo alla grandezza dell’appartamento ma a una serie di altre variabili come l’esposizione, la dimensione dei balconi, la presenza di un giardino, l’altezza, ecc.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di proprietà possono essere rettificati o modificati soltanto all’unanimità. Tali valori possono però essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con il voto favorevole degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi:

  • quando risulta che sono conseguenza di un errore (in questo caso di parla di rettifica). Può trattarsi di un errore di fatto, ossia dipendente da un’errata valutazione degli elementi da prendere in considerazione per il calcolo delle tabelle (per esempio superficie, altezza, ubicazione di un’unità immobiliare, o non aver considerato una sua pertinenza), o di un errore di diritto, ossia riguardante l’individuazione degli elementi fissati dalla legge. È errore di fatto, per esempio, aver indicato una superficie diversa da quella effettiva, mentre è errore di diritto aver tenuto conto di un elemento che la legge considera irrilevante: per esempio lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare;
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso si parla di modifica e il relativo costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione. Prima della riforma la modifica dei millesimi era consentita se, in seguito a sopraelevazione di nuovi piani, espropriazione parziale o innovazioni di vasta portata”, si era, del tutto genericamente, “notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”, e nulla era detto.
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“Conosciamo i nostri diritti” in condominio: uso dell’appartamento

da laleggepertutti.it

Uso dell’appartamento in condominio

Ciascun condomino è libero di utilizzare l’appartamento come meglio crede, salvo limiti nel regolamento approvato all’unanimità. L’unanimità può essere raggiunta non solo con votazione in assemblea, ma anche con singole e separate approvazioni del regolamento all’atto dell’acquisto delle unità immobiliari in sede di rogito notarile con il costruttore.

La giurisprudenza oggi è molto rigida nell’interpretazione di tali clausole limitative e solo un’espressa elencazione di ciò che è vietato fare può essere ritenuta valida. Questo significa che se il regolamento vieta l’uso dell’appartamento per attività alberghiera si può ugualmente fare l’affittacamere o creare un b&b.

Il regolamento di condomino non può vietare di tenere animali negli appartamenti (anche in questo caso salva l’unanimità) così come impedire che gli stessi siano trasportati in ascensore.

Non si può impedire al proprietario di affittare l’immobile a determinate categorie di soggetti (ad esempio studenti ed extracomunitari).

L’utilizzo dell’appartamento per attività commerciali non implica di per sé una maggiore partecipazione alla spesa comune; per cui, ad esempio, in assenza dell’unanimità, non si possono imputare più millesimi a chi riceve numerosi cliente e perciò sfrutta di più l’ascensore o le scale.

L’utilizzo dell’appartamento non deve creare molestie ai vicini come rumori e altri schiamazzi. Questo significa che se il regolamento non vieta di aprire palestre o altri esercizi commerciali, questo non significa che il proprietario non debba fare in modo di isolare l’acustica se questa molesta i vicini.

Esistono una serie di attività consentite sul balcone di casa come l’installazione di un’antenna o di un condizionatore, il posizionamento di una bombola d’acqua o di un impianto di riscaldamento autonomo, stendere i panni o apporre vasi. Eventuali divieti devono essere contenuti nel regolamento approvato all’unanimità. Per maggiori chiarimenti sul punto leggi Cosa si può fare sul balcone di casa?

Tra i diritti inerenti alla proprietà privata rientra anche quello di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento a condizione che ciò non implichi un particolare aggravio o un malfunzionamento all’impianto comune. Non c’è bisogno di chiedere un’autorizzazione all’assemblea o all’amministratore. A quest’ultimo andrà solo data la comunicazione a lavori eseguiti affinché decurti le spese di consumo dai millesimi del soggetto distaccato (che tuttavia continuerà a pagare le spese fisse di conservazione dell’impianto e la manutenzione dello stesso).