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Pareti da abbattere: serve l’ok «statico»

da ilsole24ore.com

“Il mio vicino di casa ha iniziato i lavori di ristrutturazione del suo appartamento e della porzione di sottotetto di sua proprietà. Infastidito dai forti colpi alle pareti che sento da parecchi giorni (sembrava che volessero abbattere i muri), ho chiesto agli operai di potere accedere all’appartamento del vicino e ho notato che tutte le pareti divisorie, non so dire se portanti o meno, sono state buttate giù per formare un unico “open space”. Credo che si voglia realizzare anche una “terrazza a tasca” sul tetto comune. Ho subito avvertito l’amministratore del condominio, che mi ha assicurato un suo pronto intervento. E se non facesse nulla?”
C. B. – ANCONA

Il diritto di proprietà su un’unità immobiliare in condominio va esercitato non solo in funzione dell’interesse individuale, ma anche in accordo con le esigenze di convivenza dovute alla sovrapposizione verticale o alla contiguità orizzontale delle unità immobiliari o delle parti comuni. In altri termini, l’acquisto di un appartamento in un condominio esige che il proprietario, nel godimento dell’immobile, tenga conto degli interessi riguardanti le proprietà altrui, nonché quelle condominiali.
La legge (articolo 1122 del Codice civile) vieta dunque al singolo condomino di eseguire nel suo appartamento opere che possano arrecare danno alle parti comuni. Motivo per cui occorre sempre informare l’amministratore prima di dar luogo a interventi in grado di determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

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Proprietario del solo posto auto è condòmino a tutti gli effetti

da altalex.it

Anche il proprietario del singolo posto auto scoperto è un condòmino a tutti gli effetti e non può essere escluso dall’uso e dal godimento delle parti comuni. Non è configurabile alcuna servitù in quanto ogni condomino ha il diritto di utilizzare e godere dei beni comuni. Come tale, quindi, anche il proprietario del posto auto scoperto è tenuto a provvedere a sostenere i relativi costi in ragione dei millesimi posseduti.

E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sez. II Civ., con l’ordinanza 16 gennaio 2018, n. 884.

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Ristrutturazione condominio 2018: agevolazioni fiscali

da laleggepertutti.it

La legge prevede il diritto di portare in detrazione Irpef le spese per ristrutturazioni degli immobili, anche quando queste riguardano il condominio e, più precisamente, le parti comuni dell’edificio (per esempio scale, portoni di ingresso, cortile, tetto ecc.). In questi casi, un ruolo importante è svolto dall’amministratore di condominio, il quale deve occuparsi della tenuta di tutta la documentazione utile affinché i singoli condomini possano beneficiare dell’agevolazione fiscale.

Vediamo come funzionano le agevolazioni fiscali 2018 per la ristrutturazione nei condomini.

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Hotel e condominio insieme: così si recuperano gli alberghi in crisi

da ilcambiamento.it

Sono stati battezzati “condhotel” e potranno diventare realtà nel nostro paese dal 21 marzo, giorno in cui entrerà in vigore il decreto numero 13 del 2018 che introduce la possibilità di realizzare una sorta di ibrido tra condominio e albergo. La finalità è quella di “diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti sul territorio”. E anche gli hotel che risentono della crisi del turismo possono “ripensarsi” e contribuire alla risoluzione del problema casa che in non poche persone hanno.

Che cos’è il condhotel
Nella formula del condhotel, il proprietario di un albergo può vendere una camera (con cucina) in modo che l’ospite sia indipendente e autonomo. Chi acquista questo genere di camera potrà utilizzarla esclusivamente per scopi propri, ad esempio per trascorrere le vacanze estive o natalizie, e darla in affitto in “periodi morti”, affidando l’incarico al gestore della struttura alberghiera, con cui dividerà il guadagno totale. «Il proprietario della struttura alberghiera può decidere di trasformare in appartamenti da vendere con la formula del condhotel una porzione della struttura esistente, fino a un massimo del 40% della superficie – spiegano dallo studio legale Cataldi che sta seguendo il provvedimento – Oppure aggregare a un hotel esistente un certo numero di appartamenti ubicati nelle immediate vicinanze (massimo 200 metri lineari)».

Da un lato, possono trarne beneficio i turisti particolarmente affezionati a un hotel o a un luogo di vacanza, dall’altro ci sono gli albergatori che potrebbero incamerare risorse da investire sullo svecchiamento delle strutture.

Condhotel: i requisiti
Tra le condizioni necessarie per l’esercizio vi sono:

– la presenza di almeno sette camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale;

– la presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori;

– la gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative ad uso residenziale;

– l’esecuzione di un intervento di riqualificazione, all’esito del quale venga riconosciuta all’esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle;

– il rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale».

Condhotel: obblighi del gestore

«Tra gli obblighi del gestore unico c’è l’impegno a garantire ai proprietari delle unità abitative ad uso residenziale, oltre alla prestazione di tutti i servizi previsti dalla normativa vigente, ivi inclusi quelli di cui alle rispettive leggi regionali e alle relative direttive di attuazione per il livello in cui il condhotel è classificato» aggiungono dallo studio Cataldi.

Il decreto prevede la semplificazione della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, stabilendo che in questi casi per «interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative ad uso residenziale, ove sia necessaria una variante urbanistica, le Regioni possono prevedere, con norme regionali di attuazione, modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni».

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Condominio: cosa sono le spese personali

da laleggepertutti.it

Può capitare che l’assemblea condominiale approvando il rendiconto annuale vi faccia rientrare, oltre alle spese condominiali vere e proprie (cioè quelle relative alla gestione, conservazione e manutenzione della cosa comune), anche le spese personali addebitate ai singoli condomini.

L’esempio più ricorrente è quello relativo alle spese legali: l’amministratore agisce giudizialmente nei confronti del condomino moroso rivolgendosi ad un avvocato, e addebita al condomino le spese legali. Un altro esempio è quello in cui il condominio addebita al singolo le spese personali a titolo di sanzione per una violazione del regolamento condominiale oppure di riparazione di un bene condominiale danneggiato.

Ebbene, la giurisprudenza ha più volte chiarito che l’assemblea condominiale non può approvare le spese personali, di natura individuale, imputandole al singolo condomino. L’assemblea ha infatti esclusivamente il potere di deliberare le spese condominiali, riguardanti il condominio e da ripartire tra i singoli secondo le tabelle millesimali e i criteri dettati dal regolamento e/o dalla legge.

 Vediamo dunque cosa sono le spese personali e come devono essere gestite in condominio.
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Condominio: il vademecum sulle tabelle millesimali

da studiocataldi.it

Tabelle millesimali: di cosa si tratta?

La legge, infatti, stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare debba essere espresso in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.)e tale valore sarà stabilito facendo riferimento a particolari coefficienti e parametri riguardanti la metratura (superficie, volume, ecc.) e il posizionamento dell’unità immobiliare (piano, esposizione, ecc.).
Tuttavia, precisa la legge, nell’accertamento di tali valori non si terrà conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
La tabella millesimale sarà presente in allegato al regolamento condominiale, laddove questo sia previsto (ovverosia ove vi siano oltre 10 condomini), oppure potrà essere comunque redatta indipendentemente dalla presenza di un regolamento.
 
La ripartizione in millesimi non è affatto di poco conto: basti pensare, ad esempio, che il “peso” dei millesimi incide sui quorum necessari per la regolare costituzione dell’assemblea condominiale, sulle maggioranze richieste affinché vengano adottate le delibere assembleari, nonché sulle decisioni riguardanti le parti comuni e la ripartizione delle spese.
Infatti, l’art. 1118 del codice civile, stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
 
L’art. 1123 c.c., invece, soggiunge che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza saranno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
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Marciapiedi: se cadi ne risponde il condominio o il comune?

da studiocataldi.it

Custodia dei marciapiedi

Ciò posto, per quanto concerne la custodia dei marciapiedi – ivi compresi quelli attigui agli edifici condominiali – per principio generale la giurisprudenza è da tempo attestata nel ritenere che <<gli obblighi di manutenzione dell’ente pubblico proprietario di una strada aperta al pubblico transito, al fine di evitare l’esistenza di pericoli occulti, si estendono ai marciapiedi laterali, i quali fanno parte della struttura della strada, essendo destinati al transito dei pedoni. Ne consegue che del danno cagionato da buche sussistenti sul marciapiede non risponde il condominio dell’antistante stabile, il quale non è pertanto passivamente legittimato nel giudizio promosso ai fini del relativo risarcimento>> (Cass. n. 16226/2005).

Tanto perché l’art. 14 del Codice della strada, ma anche gli artt. 16 e 28 L. n. 2248/1865 e, per quanto concerne i Comuni, l’art. 5 R.D. 2506/1923, dispongono che per assicurare la sicurezza degli utenti della strada, la pubblica amministrazione, quale proprietaria, ha l’obbligo di provvedere alla relativa manutenzione e, se del caso, segnalare qualsiasi situazione di pericolo o di insidia (Cfr.: Cass. n. 5445/2006).

Tuttavia tale custodia può anche far capo a diversi soggetti, a pari o diverso titolo, e ciò avviene quando per gli stessi coesiste il potere di gestione e di ingerenza sul bene che, come visto sopra, rappresenta ai sensi dell’art. 2051 Cc il criterio di imputabilità per i danni cagionati a terzi da cosa in custodia.

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Condominio: è possibile adibire il cortile ad area di sgambamento cani?

da studiocataldi.it

Oggi sono tantissime le famiglie che hanno deciso di adottare un amico a quattro zampe e, anche in ragione di ciò, nelle città si stanno moltiplicando le aree di sgambamento cani, ovverosia parchi, giardini e altri luoghi verdi in cui tali animali hanno la possibilità di giocare e correre liberamente insieme ai loro simili.

I servizi delle aree di sgambamento

Tali aree hanno il grande vantaggio di contemperare i bisogni e il benessere del cane con il rispetto della legge e della sicurezza dei cittadini e, per poter restare comunque dei luoghi civili, sono dotati di servizi fondamentali, come delle bacheche informative delle regole per il loro corretto utilizzo, delle fontanelle ove gli animali possono abbeverarsi, dei cassonetti ove poter buttare gli escrementi dei cani e, in alcuni casi, anche dei distributori di palette e buste per la loro raccolta.

Le aree per cani in condominio

Nei condomini in cui sono tanti i proprietari che possiedono un cane, potrebbe essere un’idea quella di adibire una parte degli spazi comuni condominiali ad area di sgambamento, ove gli amici a quattro zampe possono correre liberamente e giocare insieme. Oltre a un vantaggio per l’animale, una simile soluzione potrebbe rappresentare un beneficio per tutti coloro che, anziani o con problemi di salute, fanno fatica ad allontanarsi troppo da casa per regalare agli amici a quattro zampe le meritate passeggiatine quotidiane.

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Il condominio e la privacy: quali sono le regole da rispettare?

da money.it

Vi sarà capitato molto spesso di chiedervi come vengono trattati i dati personali di ogni singola persona che abita all’interno di un condominio.

Il condominio è un luogo dove convivono numerose persone, per questo motivo le esigenze di privacy e riservatezza devono essere bilanciate con gli ulteriori diritti esistenti relativi ai condomini e ad eventuali terzi.

I dati che sono contenuti negli archivi condominiali infatti possono rivelare importanti e delicate informazioni riguardanti gli abitanti del palazzo.

Proprio per questo motivo il Garante per la protezione dei dati personali ha fornito una breve guida, con i riferimenti pratici e le regole di comportamento per il corretto uso dei dati personali nel condominio.

Vediamo quindi quali sono le responsabilità dell’amministratore condominiale e a quali dati possono accedere i condomini.

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Rette RSA e competenze di spesa extraregione: nuova sentenza della Cassazione

da disabili.com

Sulla questione delle RSA e dei pagamenti relativi (es. la retta della casa di riposo devono pagarla i figli?) torna l’ADUC con una interessante chiarimento che può essere utile a tutti coloro che vogliano capire quali siano le competenze in fatto di copertura pubblica della retta (quota sanitaria e/o sociale) della struttura RSA quando il ricovero è extraregione.

A questo proposito, l’ADUC (Associazione per i Diritti degli Utenti e dei Consumatori) ricorda che ci sono state alcune sentenze, ma prende a modello per un commento in particolare l’ultima in ordine di tempo, quella della Cassazione Civile, sez. terza, la n. 19353 del 3 Agosto 2017, la quale ribadisce come, in caso di trasferimento del cittadino ricoverato, gli oneri di spesa ricadano sulla Regione di destinazione del soggetto che vi sia trasferito. Capita, infatti, che Asl e Comuni si dichiarino non obbligati al pagamento per di spettanza pubblica per mere ragioni territoriali. Ma andiamo per ordine.

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