da laleggepertutti.it
All’apertura della casa per le vacanze sei stato accolto da una brutta sorpresa: gran parte del soffitto è rovinata a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento del piano di sopra, anche questo di proprietà di un villeggiante. Ricostruire come sono andati i fatti non è difficile: essendo i due immobili disabitati in gran parte dell’anno, nessuno si è accorto delle perdite. Nessuno tranne l’amministratore il quale, a quanto sembra, era consapevole del rischio di allagamenti per essergli stato fatto presente dal condomino in questione. Anzi, quest’ultimo gli aveva anche chiesto di cercare una ditta per i lavori. Tutto ciò non è stato fatto e, nel frattempo, i danni sono divenuti consistenti. Pertanto ti chiedi se l’amministratore di condominio è responsabile per le perdite idriche. La risposta è contenuta in una recente sentenza del tribunale di Como.
Il problema dell’allagamento tra due appartamenti – quello del piano di sopra e quello del piano di sotto – è stato affrontato più volte dalla giurisprudenza, un po’ per definire la linea di confine tra la responsabilità dei condomini e quella del condominio, un po’ per chiarire chi deve partecipare alle spese di ripristino dei locali. Non sono infatti rare le controversie che sorgono proprio dalla difficoltà nel quantificare le spese per la pitturazione e il ripristino dei locali ammalorati dall’umidità e dall’acqua. In generale però la regola è sempre quella che “chi rompe paga”; e quindi, anche nel caso di infiltrazioni, bisogna verificare di chi è la tubatura o il rubinetto danneggiato che ha procurato le infiltrazioni.
Chi è responsabile per le infiltrazioni di acqua?
Nessun dubbio sul fatto che, in caso di perdite idriche, sia innanzitutto responsabile il condomino proprietario dell’impianto interessato dal guasto. A tal fine bisogna incaricare un tecnico che verifichi l’esatto punto ove si è verificata la rottura. Alcune di queste, infatti, sono di proprietà del condominio e, in tal caso, a concorrere alla spesa saranno tutti i condomini dello stabile; altre invece sono di proprietà dei singoli condomini ed allora compete a questi ultimi soltanto accollarsi gli oneri del ripristino.
In particolare, le cosiddette tubature verticali, quelle che portano l’acqua nei singoli appartamenti, sono di titolarità del condominio. È quindi quest’ultimo tenuto a risarcire i danni procurati agli immobili: danni consistenti, oltre ovviamente al ripristino dei locali e della pittura, e all’eliminazione della perdita. Sarà l’amministratore a incaricare una ditta idraulica e di imbianchini, ripartendo poi l’uscita tra tutti secondo millesimi. A partecipare sarà anche il condomino danneggiato, in quanto facente parte dell’edificio.
Discorso diverso riguarda le tubature orizzontali, quelle cioè che si innestano nelle tubature verticali per ogni piano del palazzo e portano l’acqua nei singoli appartamenti. Queste sono di proprietà dei condomini. Ed è proprio in questo caso che sorgono i principali problemi. Una volta individuata infatti l’origine della perdita, il proprietario dell’immobile deve immediatamente chiamare una ditta che provveda ad aprire il pavimento e a riparare il guasto. Lo deve fare senza potersi rivalere sul vicino del piano di sotto il quale è invece “danneggiato” e quindi ha diritto anche al rifacimento dell’intonaco rovinato dalle infiltrazioni di acqua.
L’amministratore è responsabile per le perdite di acqua?
Vediamo ora quali possono essere i profili di responsabilità dell’amministratore che, consapevole del rischio di allagamento, non si sia attivato per escluderlo, ridurlo o semplicemente non abbia avvisato i proprietari degli appartamenti.
Il codice civile stabilisce che l’amministratore ha l’incarico di tutelare le parti comuni dell’edificio e far rispettare il regolamento. Si evince quindi che nessuna competenza ha in merito alle diatribe tra vicini di casa relative alle proprietà individuali, le quali vanno sbrogliate dai diretti interessati. Ecco perché, ad avviso del giudice comasco, «nessuna responsabilità, né contrattuale né extracontrattuale, può attribuirsi all’amministratore del condominio» che, conseguentemente, va assolto dalle pretese di risarcimento.
Significativa l’ulteriore precisazione: «va poi escluso che l’amministratore abbia l’obbligo di vigilare sulle proprietà esclusive e nemmeno è richiesta la presenza costante nel condominio». Se uno dei condomini gli comunica di aver intenzione di sostituire un rubinetto perché perde, l’amministratore non deve verificare che il soggetto ottemperi o meno all’impegno assunto per evitare spargimenti d’acqua alle altre proprietà.
La sentenza conferma che il limite fondamentale che l’amministratore incontra nella propria competenza e nelle proprie responsabilità, anche in tema di atti conservativi e lavori urgenti, è quello che le parti e i servizi siano comuni, salvo gli sia conferito un ulteriore mandatoespresso dai singoli condomini.
Come ha precisato la Cassazione, il codice civile e le leggi speciali imputano all’amministratore condominiale “doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi”. E, tuttavia, è proprio “in relazione a tali beni”, e non anche a beni e impianti privati, che “l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode”
