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Condominio: contabilizzatori e termovalvole

da laleggepertutti.it

Secondo la legge [1] è obbligatorio contabilizzare il calore nei condominii: da qui la necessità di installare sistemi di contabilizzatori e termovalvole. L’obbligo della termoregolazione – inizialmente previsto entro il 31 dicembre 2016 e poi prorogato al 30 giugno 2017 – discende da una direttiva europea in tema di efficienza energetica [2], che ha imposto all’Italia interventi di efficientamento energetico.

Ma vediamo nel dettaglio in cosa consiste.

In primo luogo è da dire che l’obbligo della termoregolazione riguarda in concreto gli edifici serviti da un’unica centrale termica per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria. Ovviamente l’adempimento dell’obbligo in questione passa per interventi tecnici consistenti sugli impianti di riscaldamento. Infatti, l’adeguamento dell’impianto termico condominiale comporta per ciascun condominio delle spese non indifferenti. Allo stesso tempo, però, lo stesso produrrà un cambiamento fondamentale nella gestione del riscaldamento, sia in termini di spesa che di sprechi. Infatti, con la contabilizzazione del calore ogni condomino dovrà pagare solo quanto effettivamente consuma e quindi la bolletta verrà calcolata in base all’effettivo riscaldamento fornito all’abitazione.

L’adeguamento alla normativa si ottiene sostanzialmente attraverso tre attività:

  • contabilizzazione: ovvero l’installazione dei ripartitori sui radiatori. I ripartitori sono strumenti di lettura che consentono di monitorare il calore emesso;
  • termoregolazione: vale a dire l’installazione delle valvole termostatiche sui radiatori che consentono di regolare in ogni stanza la temperatura;
  • nuove tabelle millesimali: tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato devono adeguare le tabelle millesimali del riscaldamento alla nuova norma Uni 10200.

In particolare per quanto concerne il nuovo sistema di ripartizione delle spese, la nuova tabella millesimale prevede la suddivisione dei consumi non più sulla base dei millesimi di proprietà ma attraverso la distinzione in consumi volontari e consumi involontari. Nella prima categoria rientra la spesa per il riscaldamento così come rilevato appunto dai contabilizzatori installati sui radiatori di ciascuna unità immobiliare. Nella categoria dei consumi involontari rientrano, invece, le altre spese, come ad esempio i consumi derivanti da dispersioni di calore che avvengono dalle tubature prima di arrivare negli appartamenti. O ancora rientrano nella categoria delle spese involontarie le spese di manutenzione ordinaria dell’impianto e quelle per la gestione del servizio. Secondo la nuova tabella millesimale [3], in coerenza con le previsioni del codice civile [4], al pagamento delle spese involontarie partecipano anche gli eventuali condomini che si siano distaccati dall’impianto centralizzato.

Dell’adeguamento degli impianti ciascun condominio deve darne notizia alla Regione (o alla Provincia autonoma) in cui è ubicato. Ciascuna Regione, dunque, attraverso un’interrogazione ai propri registri può verificare l’adeguamento o meno di ogni edificio agli obblighi di legge. Per i condominii che non si sono adeguati per tempo all’obbligo in questione sono previste pesanti sanzioni amministrative che possono oscillare da 500,00 € a 2.500,00 € per ciascuna unità immobiliare [5]. Per completezza deve dirsi altresì che soggiacciono alla medesima sanzione quei condominii che, sebbene si siano provvisti di termoregolazione e contabilizzazione, non abbiano provveduto a ripartire le spese in conformità alla normativa sulle nuove tabelle millesimali [6].

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“Conosciamo i nostri doveri” in condominio: rispettare le tabelle millesimali

da laleggepertutti.it

Allegate al regolamento di condomini vi sono le tabelle millesimali che indicano il valore di ogni singolo appartamento. Tale valore non è proporzionale solo alla grandezza dell’appartamento ma a una serie di altre variabili come l’esposizione, la dimensione dei balconi, la presenza di un giardino, l’altezza, ecc.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di proprietà possono essere rettificati o modificati soltanto all’unanimità. Tali valori possono però essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con il voto favorevole degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi:

  • quando risulta che sono conseguenza di un errore (in questo caso di parla di rettifica). Può trattarsi di un errore di fatto, ossia dipendente da un’errata valutazione degli elementi da prendere in considerazione per il calcolo delle tabelle (per esempio superficie, altezza, ubicazione di un’unità immobiliare, o non aver considerato una sua pertinenza), o di un errore di diritto, ossia riguardante l’individuazione degli elementi fissati dalla legge. È errore di fatto, per esempio, aver indicato una superficie diversa da quella effettiva, mentre è errore di diritto aver tenuto conto di un elemento che la legge considera irrilevante: per esempio lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare;
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso si parla di modifica e il relativo costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione. Prima della riforma la modifica dei millesimi era consentita se, in seguito a sopraelevazione di nuovi piani, espropriazione parziale o innovazioni di vasta portata”, si era, del tutto genericamente, “notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”, e nulla era detto.
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Condominio: il vademecum sulle tabelle millesimali

da studiocataldi.it

Tabelle millesimali: di cosa si tratta?

La legge, infatti, stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare debba essere espresso in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.)e tale valore sarà stabilito facendo riferimento a particolari coefficienti e parametri riguardanti la metratura (superficie, volume, ecc.) e il posizionamento dell’unità immobiliare (piano, esposizione, ecc.).
Tuttavia, precisa la legge, nell’accertamento di tali valori non si terrà conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
La tabella millesimale sarà presente in allegato al regolamento condominiale, laddove questo sia previsto (ovverosia ove vi siano oltre 10 condomini), oppure potrà essere comunque redatta indipendentemente dalla presenza di un regolamento.
 
La ripartizione in millesimi non è affatto di poco conto: basti pensare, ad esempio, che il “peso” dei millesimi incide sui quorum necessari per la regolare costituzione dell’assemblea condominiale, sulle maggioranze richieste affinché vengano adottate le delibere assembleari, nonché sulle decisioni riguardanti le parti comuni e la ripartizione delle spese.
Infatti, l’art. 1118 del codice civile, stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
 
L’art. 1123 c.c., invece, soggiunge che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza saranno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.